Enflasyon ve yükselen faiz oranları hane halkının satın alma gücünü azaltıyor (Seco, Ekonomik tahmin-11.03.2022). Yükselen enflasyon ve faiz oranlarının yükü, kiralara ve sağlık sigortası primlerine eklenerek,halkı ezmeye devam ediyor. Yaşam maliyetindeki değişiklik kriterleri ve faiz oranlarının seviyesi, kira belirleme sisteminde büyük bir etkiye sahip olduğundan, kiracılar iki kat daha fazla etkileniyorlar. Öte yandan ev sahipleri yasal olarak, özellikle konutlara yatırılan öz sermayeyi tüketici fiyat endeksine endeksleme ve referans faiz oranına ek olarak onlardan %2’lik bir ücret alma hakkına sahipler (26.10.2020 tarihli TF 4A_554/2019 kararı).
Mesele bu riskleri tespit etmek ve çözüm önerileri sunmaktır
2008 yılından bu yana, bu oran ipoteklerin ağırlıklı ortalaması kullanılarak hesaplanmakta ve bunların çoğu sabit vadeli olarak yapılmaktadır. Bu nedenle faiz oranlarındaki artışların etkisi hemen hissedilmeyecektir. Yüksek enflasyonla ilgili olarak ise, ev sahipleri endeksteki değişimin %40’ını kiralara (ücretler hariç) ve yasadaki endeksleme maddesine dayanarak en az beş yıllık bir süre için akdedilen bazı kiralamalar için bu değişimin %100’ünü aktarabilecekler.
Eğer kira, ev sahibine, yatırdığı öz sermaye üzerinde çok yüksek bir getiri sağlıyorsa, kira artışına karşı çıkmak için kiracı, prensipte artan kiranın suistimal edildiğini ileri sürebilir. Zira İsviçre Kiracılar Derneği (Asloca)’nin yayınladığı bir araştırmaya göre ev sahipleri, 2006-2021 yılları arasında faiz indirimlerini yansıtmayarak ve kiraları artırmaya devam ederek 78 milyar frankı suistimal ederek ceplerine indirdikleri tespit edildi. Tüm bunlar karşısında kiracının iade talebinde bulunma hakkı sınırlıdır: Bina otuz yıldan daha uzun bir süre önce inşa edilmiş veya satın alınmışsa bunu yapmak mümkün değildir. Kiracının ayrıca kira sözleşmesindeki kira bedelinin,yükselen enflasyon ve faize endekslenmesine, bunu öngören bir yasa maddesi ile karşı çıkma, hatta sözleşmesinin sona ermesi durumunda kirasının düzeltilmesini talep etme imkanı yoktur (TF 4A_86/2020 05.01.2021).
Kiracıların haklarını elde edebilmeleri için, kiracılar, bina eski ve yakın zamanda satın alınmamış olsa bile, ödediği kiraların sağladığı kötüye kullanım getirisi kullanılarak yapılan artışa karşı çıkabilmelidir. Emeklilik fonlarının ve diğer kurumsal olarak kiraya verenlerin (emlakçıların) çokça başvurarak faydalandıkları endeksli kiralamalar için, Federal Mahkeme içtihatları da, mevcut bağlam göz önünde bulundurularak yeniden gözden geçirilmelidir. İlk kirasına baştan itiraz etmeyen kiracı, kira süresi boyunca (bazen birkaç on yıl boyunca) bu durumdan zarar görmemeli, ödediği kira sürekli bir artış göstermemelidir. Sonuçta kiracı, ekonomik durumdaki bir gelişmenin, otomatik olarak ödediği kirada yüzdelik bir artışa yol açacağını gerçekten de tahmin etmiş ve kabul etmiş olamaz! İsviçre’de enflasyon bir önceki yıla göre şimdiden %2,5’e ulaştı. Ve bu gidişat Euro bölgesini takip ederse, yılda %5 ila %10’a ulaşabilir.
Enerji fiyatları (ısıtma ve sıcak su maliyetleri) ile ilgili olarak, Asloca, sağlık sigortası sübvansiyonları yoluyla, kişi başına 200 frank ila 400 frank arasında mütevazı bir gelire sahip kiracılar lehine ödeme yapılması için Federal Konsey’e çağrıda bulundu. Aynı zamanda Asloca, enerji geçişini kolaylaştırmak ve büyük kira artışlarına yol açmasını önlemek için destek önlemleri talep etti.
İspanya ve Portekiz, bu maliyetleri %30 oranında azaltmak için Brüksel’den elektrik fiyatlarına sınır koyma yetkisi aldı. İsviçre Anayasası da bu tür acil önlemlerin alınmasına izin vermektedir. Federal Konsey bunu 1970’lerde kira artışlarını sınırlamak için yapmıştı. Ekonomik durum ve emlak krizi, hâlihazırda Cenevre, Vaud ve Basel-City kantonlarının yaşadığı deneyimler sonrası kira tavanı modeline dayalı olarak kira artışlarına bir erteleme (moratoryum) getiriyor. Sistem, kanunen hak ettiği geliri elde edemeyen ev sahibinin, buna karşılık gelen (orantılı olarak) bu sınırlamayı kaldırma hakkı elde etmesini sağlayabilir. Bu sayede, kiranın kabul edilebilir niteliğini yani orantılılığını ispat yükü kiracıya değil, ev sahibine düşer.
İstatistiksel çalışmalar, kiraların bir kez arttığında bir kez daha eski seviyelerine dönmediğini gösterdiğinden, kiraların ekonomik nedenlerle sıçramasını önlemek için gecikmeden özellikle Asloca’nın talep ettiği önlemler alınmalıdır. (Arkadaş)